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界面新闻编辑 | 李慎
备受市场关注的万科，交出上半年答卷。
8月22日晚间，万科（000002.SZ）披露了2025年半年度财务报告。数据显示，公司上半年实现营业收入1053.2亿元，同比下滑26.2%；归母净利润亏损119.47亿元，同比下降21.3%。期内实现合同销售金额691.1亿元，销售回款率超过100%，并完成超4.5万套房屋的交付工作。
尽管业绩承压，万科在债务化解方面取得一定进展。通过自身资产处置与大股东深圳地铁集团的持续资金支持，万科已如期偿还243.9亿元公开市场债务，且2027年前无到期境外公开债。
“接下来，万科将会充分利用现有政策，统筹各类资源，全力以赴，改善管理，增收节支，降本增效，加强应收款项清收，尽力减亏，化解风险，重新回到健康发展轨道”，在8月22日举行的分析师会议上，万科管理层表示。
全力冲业绩
分业务类型看，营业收入中，房地产开发业务作为万科的核心业务，上半年收入贡献844.4亿元，同比减少31.57%，成为营收下滑的主要因素。
相比之下，物业服务收入表现稳健，贡献营收170.9亿元，同比增长6.82%，占比16.2%。
销售方面，上半年万科实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，两者同比下降幅度均超40%。这一下滑主要由于新盘供应较少，以存量资源去化为主。
从区域分布看，上海区域销售贡献最大，上半年的销售金额为250.50亿元，占比34.80%；大本营所在的南方区域销售排名第二，销售金额为156.45亿元，占比22.64%；其次为北京区域，销售金额8.68亿元，占比11.82%。
对于业绩亏损，万科管理层解释称：“业绩压力一方面受到了开发业务结算规模下滑和毛利率仍在低位等因素的影响，随着过往高地价项目进入结算，公司毛利承受了较大压力；另一方面，2025年上半年公司对部分资产计提了减值，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，这些因素都加大了亏损”。
据财报显示，上半年万科计提各类减值准备合计54.49亿元，减少归母净利润约44.78亿元。即使剔除减值影响，公司上半年仍录得归母净亏损约74.2亿元，经营形势依然严峻。
其中，存货跌价准备达51.14亿元，主要涉及深圳、广州、重庆等地项目。截至2025年6月底，万科存货金额高达4625亿元，其中已完工开发产品（现房）1171.3亿元，占比25.3%，现房库存高企继续制约公司现金流。
与传统开发业务下滑形成对比，万科经营服务业务保持增长态势。
上半年，该类业务收入占总营收比例已超过20%，且扣除折旧摊销后已整体实现正向利润贡献。
具体来看，万物云上半年实现营收181.4亿元，同比增长3.1%，净利润增长5.4%，核心净利润同比增长10.8%至13.2亿元；长租公寓规模、效率、纳保量保持行业第一，运营管理超27万间，超13万间房源纳入保障性租赁住房；商业业务方面，上半年整体出租率超93%，物流业务出租率行业领先。
八度驰援筑底
财务方面，至6月30日，万科合并资产负债表中的短期借款、其他应付款中的股东借款及一年内到期的有息负债合计金额为1553.67亿元，现金及现金等价物余额为693.48亿元，存在显著偿债压力。
从现金流量表来看，经营活动现金流量净流出30.39亿元，筹资活动现金净流量也为负值，反映出万科当前面临的流动性挑战。
Wind数据显示，截至目前，万科境内债务共有279亿元，其中一年以内到期的境内债务约241.74亿元，占比达到86.81%，未来12个月的兑付高峰在今年12月份，共有58.71亿元债务要偿还。
面对债务压力，万科大股东深圳地铁集团发挥了关键支持作用。
自今年2月份起，深铁集团分别在2月10日、2月21日、4月29日、5月14日、6月6日，7月3日、7月30日和8月5日向万科提供了8次借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。
并且，所有借款均明确用于帮助万科偿还公开市场发行的债券本金与利息。
界面新闻根据公开信息整理统计，8次股东借款总额近240亿元，与万科年初以来偿还的243.9亿元到期公开债务规模基本匹配。
除了依靠大股东输血，万科也在积极通过多种方式自救。
今年6月10日-12日，万科通过集中竞价的交易方式，以6.57元/股的均价清仓了7295.6万股A股库存股，三日回笼资金4.79亿元。
在大宗交易领域，上半年万科共完成13个项目的大宗交易，涵盖办公、商业、公寓、教育等业态，合计签约金额64.3亿，实现盘活回款57.5亿元。自2023年以来，万科已累计盘活可售货值近800亿元。
这些资产处置措施为万科提供了宝贵的现金流，有效缓解了偿债压力。
另外，据界面新闻了解，当前万科正在建立一个面向未来发展模式的“3+3”战略退出渠道。包括商业、公寓、物流三支REITs、三支PRE-REITs基金，同时，也在结合政府存量资产盘活等契机，探索新的交易路径。
管理架构调整
面对市场变化，2025年以来，2025年以来万科也对管理体系进行了一系列调整。
先是深圳国资系统派出十余名高管全面入驻万科核心岗位，再到深圳地铁集团董事长辛杰接棒郁亮担任万科董事会主席。
进入“深铁时代”后，万科不仅获得了更加坚实的后盾与资源支持，也从过去的职业经理人主导模式，转向国资深度管理的新模式。
其中，融合发展是最为显著的特征。
“万科将进一步加强与大股东深铁集团的融合发展，发挥好双方资源禀赋，形成多元场景、多业态复合的城市服务新生态”，在今年6月召开的年度股东会上，万科管理层如此描述未来发展方向。
从实际行动看，双方合作已在多个领域展开。
今年4月，万科旗下长租公寓品牌泊寓与深铁置业签署租赁运营协议，将深铁的开发规模与万科的房源运营能力整合，打造“轨道+社区”闭环模式，未来可依托地铁上盖项目形成开发与租赁的协同收益。
7月份，双方合作推出全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点项目。由万科旗下万纬物流研发的机器人，利用地铁空闲时间段满载补给商品，为湾厦站及线上其他站内7-Eleven门店配送货物。
界面新闻获悉，除“轨道+物流”模式外，万科和深铁还将基于地铁车站、车辆段等资源，拓展更多城市物流配送模式，如近期与通力电梯合作建立的华南物流配送中心。
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