三季度深圳商办市场继续分化：商业差异化求生，写字楼承压

界面新闻记者 | 王妤涵

2025年第三季度，深圳商业地产市场在持续承压中呈现多维分化回暖态势。

甲级写字楼领域，科技园与前海等区域的新增供应持续放量，市场去化压力不减；零售物业板块则在新项目差异化定位的带动下焕发新生机；大宗交易市场活跃度有所升温，显示资本对深圳商业地产长期价值仍保持坚定信心。

整体而言，市场在调整期中静待新一轮平衡的到来，科技企业与新兴消费业态成为穿越周期的关键力量。

“深圳的办公楼整体供应量较大，城镇区域发展迭代快，产业基础较强。商办市场的发展预计在供应端和需求端都将持续围绕高质量和专业化发展，出租率和租金都有可能出现楼宇间、区域间的分化结果。”第一太平戴维斯深圳商业楼宇部负责人罗志文在接受界面新闻记者专访时表示。

写字楼去化压力仍存，科技企业引领需求

三季度，深圳甲级写字楼市场呈现“整体承压、局部回暖”的态势。

第一太平戴维斯统计数据显示，三季度甚至共有四个新项目相继入市，为市场新增26.3万平方米办公空间。截至季末，深圳甲级写字楼总存量已增至1199.2万平方米，较去年同期增长5.4%。

租金下行压力持续。在供需失衡格局下，业主方普遍采取以价换量策略加速去化。统计数据显示，三季度末全市写字楼租金指数环比下降1.9%，同比跌幅达12.0%，平均租金报收每平方米每月136.7元。

从需求端看，市场呈现出明显的结构化特征。科技类企业继续担当市场需求的主力军，与此同时，贸易类企业和金融机构的租赁活动也保持相对活跃。

罗志文在接受采访时表示，科技企业在租赁决策上主要关注“性价比高”和“与所处的赛道及企业的发展生命周期匹配”两大特点。“实用度高、服务好的楼宇较容易获得这些科技企业的青睐。”

受此推动，三季度深圳全市季度净吸纳量回升。尽管如此，受市场连续数季持续迎较为可观新增供应集中入市的影响，全市平均空置率延续结构性上升趋势。

截至9月末，深圳甲级写字楼平均空置率为31.6%，环比上升1.0个百分点、同比上升1.7个百分点。

与此同时，出海经济正成为深圳办公楼市场需求修复的新兴驱动力。

多家具有全球销售网络的头部及新兴消费电子企业在第三季度新租或升级至甲级办公楼，合计面积超过10000平方米，主要用于海外营销、品牌管理及跨境商务拓展等关键职能。

面对持续增长的供应压力，罗志文指出：“在产业基础薄弱或者结构单一及供应量大的区域往往去化压力较大。”这些区域“需求呈现出一定的收缩，而供应量大的区域则难以在短时间内完成让市场消化批量入场的新增空间。”

展望后市，深圳办公楼市场仍面临严峻考验。据第一太平戴维斯预测，2025年全年市场新增供应或将再次突破百万平方米，到年底全市写字楼总存量预计将进一步扩张超过10%。

中长期而言，随着深圳持续推进传统产业智能化、数字化转型，融合人工智能等新兴技术的业态将迎来快速发展期，这有望为本地写字楼市场注入新的增长动力，并逐步缓解市场的去化压力。

差异化定位重塑商业格局

与写字楼市场形成对比，深圳零售物业市场在三季度展现出强劲活力。

戴德梁行数据显示，三季度深圳优质购物中心市场迎来约28万平方米新供应，全市存量上升至775.7万平方米。深圳大悦城、前海冰雪世界、深圳湾万象城二期相继开业，各项目在定位及品牌引进上各有千秋。

新入市三大项目各展所长，差异化定位成制胜关键。

深圳大悦城于7月率先开业，聚焦周边居民日常消费需求。项目迅速成为区域人气焦点，日均客流稳定在15万人次，总销售额接近3.7亿元，有效填补了片区优质商业空白。

前海冰雪世界凭借“全球最大室内滑雪场”的独特定位，配套商业自9月底起分阶段开业。项目创新性地构建“冰雪+文旅+商业”的全天候消费场景，在南海之滨实现业态突破，为深圳商业市场带来全新体验。

深圳湾万象城二期以"新奢生活聚集地"为核心定位，引入近300个优质品牌，其中区域首店比例高达40%，涵盖户外运动、美妆护肤、智能数码、特色餐饮等多元业态。项目与一期国际奢侈品牌形成良好互补，同时通过完善后海空中连廊系统，进一步打通商圈慢行网络，推动后海-深圳湾商圈提质升级。

细分业态呈现多元化发展趋势。女装品类继续保持零售业态领先地位，运动户外品类跃居第二，占比达10.7%。餐饮领域，地方特色菜馆占比18.4%，其中江西菜系在本季度表现突出。新式茶饮持续扩张，占据餐饮业态13.2%的份额，各具特色的区域品牌纷纷布局深圳市场。

租金表现方面，优质购物中心首层平均租金环比微升0.8%至每平方米764.6元。核心商圈优质项目表现稳健，部分非核心区域随着入驻率提升，租金也出现回暖迹象。

大宗交易升温，资本择优布局

尽管宏观环境面临挑战，深圳大宗交易市场却在三季度展现出强劲复苏势头。

据世邦魏理仕统计，本季度深圳共完成11宗交易，总成交金额达55.0亿元，环比激增2.9倍，同比涨幅达45.1%。

这一增长主要由单宗酒店交易拉动。

8月份，深圳市福田文旅城服有限公司以6.21亿元底价成功竞得宝安沙井一宗地块。根据土地出让文件，该项目涉及的深圳市湾区会展国际酒店评估价达28.05亿元，整体交易总价约34.2亿元，占三季度总交易额的62.3%，成为年内规模最大的单宗商业地产交易。

从交易参与方来看，三季度企业卖方占比超过八成，其中国有企业和港资企业表现尤为活跃。买方结构同样以企业为主导，占比达82.7%，涵盖政府平台企业、科技公司与珠宝公司等多类型主体，个人投资者位列第二。

展望未来，据CBRE华南区域董事总经理杨贤钊预测，短期内大宗交易市场活跃态势有望延续。一方面，开发商资金周转需求和年末财务考核压力将推动更多优质物业入市交易；另一方面，价格筑底期带来的议价空间扩大，将进一步提升办公楼与商业物业的交易吸引力。

工业物业继续受到企业买家重点关注，通过司法拍卖等途径获取具有价格优势的资产成为重要投资策略。与此同时，投资者对具备增值潜力的商办资产关注度逐步提升。

值得期待的是，随着消费基础设施REITs持续扩容，零售物业的“募投管退”通道将进一步完善，为市场提供更加多元的退出路径和资本循环机制。