“十五五”如何推动房地产高质量发展？优化保障房供给、建设好房子仍是重点

界面新闻记者 | 王婷婷

“十五五”时期，房地产高质量发展的方向明确了。

10月28日下午，据新华社报道，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称“《建议》”）发布，提出要推动房地产高质量发展。

具体而言，《建议》提出，要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

另外，还要优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。

除此之外，“十五五”时期，也要建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动；建立房屋全生命周期安全管理制度。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此次在房地产高质量发展的相关内容中，最先表述的是“加快构建房地产发展新模式”，未来工作方向得到明确。“十四五”时期房地产发展出现了深度调整，也迫切需要新的发展模式来做支撑。所以加快构建房地产发展新模式，是对房地产平稳健康发展的最有力支持。

严跃进向界面新闻表示，此次比较清晰提及三项制度完善，即开发、融资和销售，也就意味着围绕商品房尤其是商品住宅落实制度完善和优化，是房地产发展新模式的核心内容，其对于系统梳理房地产全生命周期的有效管理具有积极作用，在防范化解商品房各环节的风险同时，真正促进高质量住房的发展模式，且更有利于促进住房消费的释放。

对于此次提出的优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。严跃进表示，这说明保障房的供给工作依然是重点。首先，各地要重视“十五五”阶段的房地产发展工作；其次，保障房发展要以“供给”作为重要抓手，体现出在供给层面要进一步做好产品的供应和商业模式的优化。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻，优化保障性住房供给，前提是要有大量的房子，所以现在很多地方进行收储做保障房，一定程度上可以缓解当前的供需不平衡问题，以及减少库存风险。“这点可以解决很多现实问题。”

严跃进指出，包括改善性住房供给要立足因城施策这一点，也是此类住房产品供给中比较清晰提及“差异化”的思路。

“这要求各地要根据市场需求来因地制宜推进产品的供给，真正促进产品和市场有非常好的对接，体现改善性住房产品经济合理、品质提升的导向。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，近几年，随着各地打造高品质住宅，改善型住房供给明显增加，同时改善型需求群体潜力大，但现实需求可能受收入、就业、卖旧买新节奏、预期等影响很大。

“现在，新房去化周期也在拉长。因此需要因城施策，供给量大的片区要结构性地收缩，需求潜力大的，要通过以需定供来释放。”李宇嘉指出。

“好房子”是今年房地产行业的关键词，从本次“十五五”《建议》可看出，也将是接下来行业发展的重要方向。

今年3月，“好房子”首次被写入政府工作报告；6月13日，国务院常务会议明确提出，要扎实有力推进“好房子”建设。此次“十五五”《建议》再次强调，要建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。

卢文曦向界面新闻分析，此次再提出“好房子”，是对“好房子”方向的疏导，引导行业对“好房子”正确理解。好房子的建设不应该一味地追求大面积，开发商也不必绞尽脑汁去“偷面积”，真正的好房子有很多含义，要安全、舒适、绿色、智慧，并不是得房率高的就是好房子。

对于实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，严跃进告诉界面新闻，“双提升”实际上涉及存量房和“房后”两个内容，其中存量房领域要持续提升品质，2025年已积极开展，比如老旧小区电梯更换工作等。

与此同时，“十五五”时期，还要在“房后”领域持续做好系列工作。严跃进认为，现在各个物业小区要持续从物业服务提升的角度落实工作，无论是新房还是二手房，都应有更高品质的小区服务提升导向，尤其是要解决一些新的物业问题，如“外卖小哥进小区难”等问题。

值得一提的是，本次《建议》将“房屋全生命周期安全管理”制度作为单独一句进行表述，也显示出房屋安全的重要性。

严跃进指出，“十四五”阶段房屋安全的事件包括：燃气管道爆炸、电瓶车自燃等事件，也包括海景房小区遭遇台风、部分小区出现洪涝等问题。因此，“十五五”做好房屋全生命周期安全管理，既与房屋市场面临存量房的时代有关，也和持续做好民生工作有关，各地要重视此项工作，并和“好房子”等工作进行有力对接。

据界面新闻了解，本次《建议》还提出，要完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，建立健全适应消费新业态新模式新场景的管理办法，落实带薪错峰休假。

在严跃进看来，将住房方面的消费不合理限制性措施列为重要工作方向，具有非常清晰的含义。首先，从今年四季度开始，各地要重新研究下目前在运行和实施的政策，对于限制性的措施，不是要减少，而是要清理。

“这也就意味着一些城市的限制性政策要有非常清晰的退出表，真正让住房消费具有非常好的空间。”

此外，要对一些隐含的限制性措施进行清理。比如很多地方公积金的使用仍有限制，即不能“出城”，影响公积金的跨区域使用。这也是一种不合理的隐性限制，各地要对此类限制进行清理。

同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻，从以往经验来看，明年一季度作为“十五五”的开局，要实现“开门红”，需要政策的大力支持，因此明年一季度出台重大楼市政策的概率会更高，或者至少放在12月底，这样效果将在明年一季度体现。